Estes FIIs devem sofrer com Selic em alta, diz José Freitas, CEO da Oliveira Trust Por Investing.com

Investing.com – Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) Brick sofrerão juros mais altos, na opinião de José Alexandre Freitas, presidente da gestora de fundos e agente fiduciário Oliveira Trust. Porém, na opinião do especialista, que conversou com a equipe do Investing.com Brasil, os fundos imobiliários de renda deverão se valorizar no curto e médio prazo, com possível aumento da inflação e valorização dos ativos imobiliários em suas carteiras, o que ficar um pouco depreciado.

Considerando as oportunidades, Freitas entende que os ativos imobiliários no Brasil ainda não capturaram o cenário de alta em relação ao real registrado no ano passado. “Entendo que existe potencial de valorização dos ativos imobiliários nas carteiras dos fundos”, destaca o CEO da Oliveira Trust.

Mercado em expansão

No total, foram realizadas 161 operações de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no primeiro semestre, totalizando R$ 26,7 bilhões, alta anual de 242,31%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). ) indicado pela Oliveira Trust. O crescimento no primeiro semestre veio da continuidade do movimento de maior demanda do ano passado, segundo Freitas.

O desenvolvimento do mercado nos últimos anos ocorreu porque o produto é “extremamente seguro e fantástico pela sua capacidade de absorver tanto títulos imobiliários, ativos imobiliários e tijolos, como simplesmente a ‘especulação’ de compra e venda do capital ganho entre ativos imobiliários”, acredita o executivo.

“Construir várias estruturas dentro de um mesmo veículo, no caso do fundo imobiliário, foi uma estrutura tão fantástica que talvez não fosse tão grande quanto poderia ser. Com a redução das taxas de juro, que vimos, dois, três anos depois, esta legislação que criou benefícios fiscais, vimos realmente crescer significativamente o número de investidores”, acrescenta, citando a importância da manutenção dos benefícios fiscais para evitar a evasão deste tipo de ativo.

Além dos benefícios, a Trust considera importante que, no médio e longo prazo, após um ciclo de subida dos juros, possa voltar novamente ao caminho da flexibilização, impulsionando as operações imobiliárias.

A Oliveira Trust possui escritórios no Rio de Janeiro e em São Paulo, com clientes em todo o país, mas 80% deles na região Sudeste e, portanto, não há expectativa de abertura de novas filiais. A empresa está entre as 10 maiores administradoras de FII do mercado, com R$ 10,7 bilhões sob gestão em junho.

Confira entrevista com o especialista:

Investing.com – Quais foram os principais impulsionadores dos FIIs no primeiro semestre?

José Alexandre Freitas – O fundo imobiliário continua fantástico, como era há 10, 15 anos. A diferença é que estávamos diante de um cenário, novamente, de redução dos juros oficiais, uma perspectiva… E, de fato, aconteceu. Tínhamos juros de 13, praticamente, e chegamos a 10%. Essa redução de 20%, 30% na alíquota já começa a fazer o investidor de renda fixa pensar, caramba, para onde eu tenho que migrar para poder ganhar e remunerar meu capital de forma adequada e isso o mantém, pelo menos perto do que ganho hoje em juros e rendimentos de activos seguros.

E aí o fundo imobiliário começa a ter seu charme. Por que? Ele já tem uma renda… Vamos falar do fundo de renda imobiliário. Você tem aí o seu charme, que você tem uma rentabilidade, um aluguel, ganho com a destinação dos seus ativos imobiliários, e você tem uma indexação, geralmente, em IGP-M, IPCA, nesses contratos de alocação. Então esse rendimento, esses dividendos, acabam sendo reajustados anualmente. E nós nos deparamos com esse cenário, então vimos realmente a demanda aumentar no final de 2023. O segundo semestre de 2023 viu vários investidores em busca de produtos imobiliários.

Começou a haver uma grande procura de produtos e começou a incentivar bancos e estruturas a criarem novas estruturas imobiliárias. Apesar desta mudança no cenário iminente de taxas de juros, pelo menos o que se estima no mercado, também deverá ser algo tranquilo, não voltar aos 13% que estava antes, não impossibilitaria continuar investindo no setor imobiliário .

Quando você olha há dois, três anos, a gente começa a olhar novamente para uma curva com potencial declínio. Então, o ativo imobiliário está muito próximo, não deveria estar 100%, mas está muito ligado à taxa de juros oficial.

Então, o que vimos foi a entrada dos juros no cenário ótimo, que é o cenário abaixo de 12%, 11%, 10% e que incentiva os investidores do setor imobiliário a investirem em fundos imobiliários.

Inv.com – Alexandre, só para reforçar, então, caso esse cenário se concretize, alguns agentes do mercado já começaram a precificar alta nos juros, você acredita em desaceleração ou retração dos FIIs?

Freitas – Acho que vai depender muito do efeito dessa taxa. Se subir, mas não voltar aos patamares anteriores, no início desse movimento de queda, ou seja, se ainda ficar abaixo de 12%, chegando ao máximo de 11%, historicamente são taxas que têm estimulado as operações no setor imobiliário setor.

Se ultrapassar os 12%, você chega a 13%, fica difícil ter operações imobiliárias que consigam dar conta dessa rentabilidade potencial de outros ativos de renda fixa, como debêntures, CRI, CRA e os próprios FIDICs. Então, vai depender um pouco do que vem pela frente. Não é possível imaginar, pelo menos pelo que tenho visto no mercado, uma estimativa acima de 12% para os juros futuros.

Inv.com – Considerando dois cenários, de manutenção das taxas de juros, e outro de aumento, quais setores podem apresentar melhores oportunidades?

Freitas – Fundos imobiliários de tijolo, eles vão sofrer. Então, o ideal para eles é uma taxa de um dígito. Se o país caminhar para um dígito, então impulsiona realmente o investimento em ativos desta natureza, o que não é o cenário que vemos no próximo ano. Quais são os outros dois segmentos favoráveis ​​à atual taxa de juros entre 10% e 12%? Fundos de obrigações, fundos de obrigações imobiliárias e fundos de rendimento. Principalmente com a alta do dólar, muitos ativos imobiliários no Brasil ficaram baratos. Comparar o metro quadrado de um imóvel na Faria Lima, e comparar em dólares quanto ele valia, em termos de valor de mercado, com um similar em outra cidade da França, em Paris, lá na Champs-Élysées, pegando outro , tem outro custo, obviamente, do metro quadrado, mas essa comparação, com o passar do tempo, a gente até fez estudos sobre isso, por mais distantes que estejam, chega uma hora que eles se aproximam de novo, se afastam, afaste-se. abordagem.

Acho que os ativos imobiliários no Brasil ainda não capturaram o aumento de 15% do dólar que vimos nos últimos 12 meses, 13 meses. Então, entendo que existe potencial de valorização dos ativos imobiliários nas carteiras dos fundos.

Por outro lado, a inflação também parece que, se não vai explodir, pelo menos tenderá a subir um pouco e talvez chegar ao patamar de 5%, 6%. Portanto, as rendas auferidas sobre estes activos também devem ter uma remuneração, devem aumentar pelo menos 5%, 6% ao ano.

Para uma Selic de 12% foi um pouco mais longe. Então, às vezes vale a pena o investidor aguardar essa valorização do ativo imobiliário para poder ter um ganho maior na cota do fundo, enquanto isso ele recebe esses aluguéis.

Os fundos imobiliários de renda deverão ter efeito positivo no curto e médio prazo, dependendo desses dois fatores. A inflação favorece o crescimento e uma potencial valorização dos activos imobiliários das suas carteiras, que se encontram algo depreciados.

Inv.com – Quais as principais estratégias da OT para ampliar sua participação no mercado?

Freitas – Primeiro, temos investido muito na melhoria da experiência dos investidores de fundos imobiliários, para fornecer melhores informações sobre as carteiras, os fundos, e também para ter um trabalho mais dinâmico no monitoramento desses ativos, no relacionamento com o gestor. Aqui administramos e custodiamos fundos imobiliários. Então, preciso estar muito próximo do gestor e do consultor imobiliário para que ele se sinta seguro, para, obviamente, apresentar possibilidades de investir em novos investimentos ou vender ativos, movimentando a carteira.

E também traduzi isso aqui para o meu acionista. Então, estamos melhorando e todo o nosso esforço de investimento aqui é para melhorar essa experiência, tanto para o investidor, que temos quase um milhão de CPFs em nossos fundos imobiliários, quanto a experiência do gestor e do consultor imobiliário no ponto do ponto de vista da qualidade da informação e da interação entre essas duas pontas, investidor e gestor.

Do ponto de vista estruturante, procurámos falar com alguns potenciais clientes para apresentar os benefícios do fundo imobiliário quando existe a possibilidade de optar por um investimento de longo prazo. obter renda e ainda ter ali seu principal ativo com potencial de valorização significativo é uma situação em que todos ganham.

O investidor pode ter uma renda fixa interessante e, ao mesmo tempo, aumentar seu lucro no futuro com ganhos de capital no imóvel. Então, temos buscado essas oportunidades junto com os gestores para que novos fundos cheguem ao mercado.

Tivemos a onda atrás dos fundos de agência, o que falta agora são ativos de renda talvez voltados para outro tipo de ativo principal, talvez aqueles voltados para turismo, lazer, como já vimos aqui dois clientes comentando, ativos de tijolos com renda, ou seja , projetos de construção onde parte dos ativos será vendida e outros serão bloqueados. Tentar criar estes activos, estes fundos com estes activos híbridos, é o que estamos actualmente a perseguir.