Governo e setor imobiliário divergem sobre reforma tributária

Em tramitação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado, o projeto de lei complementar que regulamenta a reforma tributária poderá sofrer nova alteração, o que poderá resultar no retorno do texto à Câmara. O governo e o sector imobiliário opõem-se relativamente ao novo regime de tributação da venda de imóveis por empresas.

O projeto estabelece que as vendas de novos imóveis por empresas, chamados de empreendimentos, terão alíquota reduzida em 40%, o que equivalerá a 16,78% do Imposto sobre Valor Agregado (IVA). O cálculo considera a alíquota padrão de 27,97% calculada pelo Ministério da Fazenda após aprovação do texto na Câmara dos Deputados. As vendas de imóveis por particulares continuarão isentas de tributação, como acontece atualmente.

O setor imobiliário critica as mudanças. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), a carga tributária média do segmento está entre 6,4% e 8%. A Cbic e outras entidades do setor, como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), defendem o aumento do redutor da taxa padrão de 40% para 60%, o que reduziria a alíquota do IVA para 11,98% e, segundo o sector teria um impacto neutro no sector.

A equipe econômica, porém, afirma que nem sempre a alíquota efetiva de 16,78% do texto atual refletirá a carga tributária final. Isso porque haverá uma redução social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, o que reduzirá o IVA para imóveis populares.

O Ministério das Finanças esclarece ainda que o imposto não incidirá sobre a totalidade do valor do imóvel, mas sim sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno. No caso de aquisição de vários imóveis para construção de edifício, será deduzido ao imposto o somatório do valor dos imóveis.

As reservas não convenceram o setor imobiliário. Em audiência na CAE, no final de agosto, o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, defendeu não apenas o aumento da alíquota de redução, mas um regime de transição que preserve a atual carga tributária para projetos iniciados antes da entrada do IVA. vigor.

Cálculos diferentes

A equipa económica e o setor divergem nos cálculos de custos. Segundo o Ministério da Fazenda, o novo sistema tributário reduzirá os custos de um novo imóvel popular (avaliado em R$ 200 mil) em 3,5%. Porém, um imóvel novo de alto padrão custando R$ 2 milhões ficará 3,5% mais caro. O ministério destaca que a reforma pretende instituir uma tributação progressiva, reduzindo os impostos para a população mais pobre e aumentá-los para os mais ricos.

As construtoras refutam o argumento. Segundo a Cbic, o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis vão cair de preço, corresponde a apenas 15% do valor de venda no mercado imobiliário, apesar do programa habitacional registrar execução recorde.

A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) apresentou cálculos do IVA a ser pago de acordo com as faixas de valor do imóvel. Segundo as projeções, a carga tributária aumentará nos seguintes percentuais:

• 15,4% maior para imóveis no valor de R$ 240 mil;

• 30,7% maior para imóveis de R$ 500 mil;

• 48,8% maior para imóveis no valor de R$ 1 milhão;

• 51,7% maior para imóveis no valor de R$ 2 milhões;

• 68,7% maior para loteamentos;

• Custos de corretagem imobiliária 55,12% maiores;

• Custos de administração de propriedades 58,6% maiores;

• 136,22% em operações de aluguel.

No caso das operações de aluguer, a ABMI solicita uma redução de 80% do IVA. Segundo a entidade, uma alíquota de 5,59% garantiria impacto neutro da reforma tributária.

Ganhos de eficiência

O Ministério das Finanças refuta os argumentos. A equipe econômica destaca que o novo sistema tributário permitirá a redução dos impostos incidentes sobre insumos em toda a cadeia produtiva. Serão tributados apenas os rendimentos das construtoras, cabendo à empresa recuperar o crédito tributário sobre todas as despesas administrativas, como medidor, luz, material de escritório, internet e outras.

O principal argumento, porém, diz respeito aos ganhos de eficiência no sector da construção. Isso porque a reforma tributária permitirá que o segmento adote métodos construtivos mais eficientes, não utilizados atualmente por serem mais tributados. Essas tecnologias também poderão ser deduzidas integralmente dos créditos tributários e, segundo o Tesouro, beneficiarão os imóveis mais caros.

“Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço até mesmo de novos imóveis de alto padrão será reduzido em relação à situação atual. Ou seja, o novo modelo beneficia principalmente os imóveis populares, mas também será positivo para os imóveis de alto padrão”, destacou o ministério em nota divulgada em julho.

Consultora internacional especializada em IVA, Melina Rocha ajudou o governo a preparar o projeto de lei complementar. Na audiência pública na CAE no final de agosto, ela disse que o setor de locação terá um regime tributário específico. Sobre os cálculos do sector, disse que o governo utilizou uma amostra mais ampla do que a das entidades imobiliárias. “Os cálculos do sector estão bem elaborados, mas não reflectem a amostra nacional”, declarou na altura.

Adiamento

A pressão do sector imobiliário e de outros sectores poderá provocar o adiamento da regulamentação da reforma fiscal. Isso porque o projeto de lei complementar terá que voltar à Câmara caso o texto seja alterado.

O aumento do redutor, porém, pode ter um efeito colateral. A expansão dos sectores com tratamento especial poderá levar a um novo aumento da taxa normal do IVA. Isto ocorre porque o benefício para um segmento é compensado por outros setores da economia.

A decisão da Câmara dos Deputados de ampliar a lista de produtos isentos da cesta básica fez com que o Ministério da Fazenda aumentasse a alíquota estimada do IVA de 26,5% para 27,97%. Com a decisão, o Brasil passa a ter a maior alíquota do mundo para esse tipo de imposto, superando a da Hungria, que cobra 27%.